КОНСАЛТИНГ

• наши рекомендации
• строительный аудит
• обследование зданий
• технический надзор
• покупка недвижимости
• выполненные работы
• стоимость услуг

ПРОЕКТИРОВАНИЕ

• работы по проектированию
• проектирование коттеджных поселков
• проектирование жилых домов
• конструктивные решения

ИНВЕСТИЦИИ

• Помощь в получении кредита
• Бизнес-планированиие
• Предпроектные предложения
• Инвестиционный меморандум
• Инвестиционный потенциал
• Упущенная выгода в проекте
• Разработка концепций
• Наши проекты

ОЦЕНКА

• Экспресс-оценка
• Цели оценки
• Услуги по оценке
• Ипотека
• Незавершенное строительство
• Оценка ущерба
• Раздел имущества
• Наши работы по оценке
• Прайс-лист

УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ

Оценка недвижимости
Высокая квалификация и богатый практический опыт наших экспертов, а также большая база данных по многим типам зданий и сооружений, в том числе по сделкам купли-продажи (оценка по методу сравнительных продаж) позволяют компании "АСМ" оценивать здания и сооружения с любыми конструктивными особенностями. В зависимости от конкретной задачи, при оценке стоимости недвижимости учитывается местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и насыщенность инфраструктурой, стоимость прав аренды на землю и другие существенные факторы.

Оценка земли (земельных участков)
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Оценка бизнеса
Одной из специализаций Центра независимой экспертизы "АСМ" является оценка предприятия (оценка бизнеса) и ценных бумаг (оценка акций). Мы обладаем большой практикой оценки векселей, обязательств, гарантий, облигаций. Но наибольшее количество обращений к нам - это оценка акций. Оценка занимает немного времени, если речь идет о ценных бумагах известного и котируемого эмитента. Оценка акций неизвестных на фондовом рынке эмитентов сложнее, но именно это и делает работу оценщика необходимой.

Если Вы намерены приобрести (продать) контрольный пакет акций либо вообще предприятие целиком, то мы готовы провести работы по оценке бизнеса (действующего предприятия) в целом или, говоря профессиональным языком, - "дать справедливую цену компании". Эта процедура включает в себя:

анализ положения дел в отрасли;
исследование рынка сбыта;
обзор конкурентной среды;
обзор зарубежных производителей;
анализ хозяйственной деятельности самого предприятия;
оценку рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;
оценку кредиторской и дебиторской задолженности и т. п.

Оценка оборудования, машин и механизмов
Наряду с оценкой недвижимости, это наиболее встречаемый и востребуемый вид оценки материальных активов (оценка оборудования, машин и механизмов). Такая оценка необходима и для залога, и для взносов в уставный капитал, и для переоценки основных фондов. Нами проводились оценки стоимости различных видов оборудования, машин, механизмов, технологических линий.

Обладая богатейшей базой данных, работы по оценке оборудования, машин и механизмов проводятся нами в кратчайшие сроки и с высокой степенью точности.

Оценка стоимости судов
Оценку стоимости судов следует рассматривать в качестве одного из важнейших инструментов функционирования всего судоходства. Особенно остро это ощущается в период низкой конъюнктуры рынка купли-продажи. Оценке стоимости судов наравне с показателем отношения заемных средств к активам придается первостепенное значение при определении стоимости имущества и процедуре залога.В условиях, когда практически весь мировой флот строится и покупается с использованием заемных средств, кредиторы для обеспечения своей финансовой безопасности вынуждены весьма скрупулезно подходить к оценке как конкретных судов, предоставляемых в залог, так и к оценке всего имущества залогодателя.

Понятно, что идеальной ситуацией для оценки стоимости судна была бы недавняя продажа 2-3 судов той же серии с одинаковым годом постройки и полностью совпадающими техническими характеристиками. Однако такие случаи бывают крайне редко, поэтому в реальности оценщику приходится начинать с отслеживания продаж судов максимально похожих на оцениваемое судно. Постепенно его анализ распространяется на более отдаленные от исходных параметров примеры как во временном отношении, так по техническим характеристикам. Происходит попытка охватить весь спектр рыночной активности с целью сконструировать базу для оценки судна, исходя из текущей ситуации на рынке.

В любой экономической ситуации оценщик стремиться обосновать свою оценку достаточно большой выборкой сравнимых друг с другом продаж. Однако часто приходится сталкиваться со случаями нехватки на рынке реальных продавцов для создания полноценной картины. Это затрудняет задачу оценщика. Тем не менее, руководствуясь индикациями на стандартные суда близких типов и опираясь на свой опыт, оценщик обязан дать адекватный ответ вне зависимости от количества состоявшихся на рынке сделок.

Оценка стоимости самолетов и вертолетов различного назначения, авиационных двигателей и авиационно-технического имущества
Летательные аппараты (ЛА) относятся к одному из наиболее сложных и дорогостоящих видов современной техники. При оценке их рыночной стоимости необходимо руководствоваться не только общими подходами, рассматривающими ЛА как конкретный класс имущества, но и методиками, учитывающими специфику оценки различных видов ЛА.

Рыночная стоимость ЛА зависит от множества факторов, к основным из которых относятся: принцип действия (аэростатические, аэродинамические, космические, воздушно-космические и ракеты); функциональное назначение (научно-исследовательские, народнохозяйственные, военные и спортивные); летно-технические характеристики; параметры, определяющие основные операционные расходы; система технического обслуживания и ремонта; ограничения по срокам эксплуатации и т. д.

Важнейшей отличительной особенностью ЛА от других видов техники является наличие требований обеспечения заданного уровня безопасности, летной годности, летно-технических характеристик на протяжении всего срока службы. Эти требования регламентируются специальными нормативными актами, что определяет специфические особенности оценки рыночной стоимости ЛА.

В связи с тем, что конструкция ЛА постоянно модернизируется, их полная восстановительная стоимость обычно рассчитывается как стоимость замещения (используется информация по ценам предложений авиапредприятий).

Большую специфику имеет расчет совокупного износа ЛА (физического , функционального и экономического).

В связи с этим при оценке ЛА необходимо руководствоваться методиками оценки ЛА, утвержденными Федеральной авиационной службой (ФАС) России. Эти методики широко используются практикующими оценщиками в этой области, а также учебно-методическими учреждениями при подготовке независимых экспертов.

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Для оценки объектов интеллектуальной собственности (ОИС) могут быть использованы такие методы, как:

"Преимущество в прибыли";
"Освобождение от роялти";
"Выигрыш в себестоимости (в цене)";
"Стоимость создания";
"Стоимость приобретения";
"Бухгалтерский метод";
"Формула налогового управления для гудвилла";
"Ускорение оборачиваемости оборотных средств".
Существует множество методик по оценке нематериальных активов, стоимости патентов, секретов производства и технологий, других объектов интеллектуальной собственности. В то же время для ряда объектов интеллектуальной собственности, таких как ноу-хау, товарный знак, имидж предприятия и т.п., строго обоснованную оценку стоимости провести достаточно сложно. Проблемы возникают в связи с недостатком объективной информации о состоянии конъюнктуры соответствующих сегментов рынка, при прогнозировании конкурентоспособности данного объекта и моделировании его жизненного цикла. При этом, все расчеты необходимо вести не применительно к гипотетическим программам использования конкретного объекта интеллектуальной собственности, а исходя из реальных практически осуществимых программ и планов.

Современный рынок интеллектуальной собственности можно охарактеризовать как нарождающийся. Начинает нарастать интерес и спрос со стороны предпринимателей к ее использованию в различных сферах и различных экономико-правовых ситуациях с целью получения дохода.

Как правило, интеллектуальная собственность в практике предприятия может реализоваться в двух основных формах: в качестве вклада в уставный капитал предприятия или в хозяйственной деятельности предприятия в качестве "нематериальных активов".

Использование интеллектуальной собственности в уставном капитале позволяет предприятию и авторам - создателям ее получить следующие практические преимущества:

- сформировать значительный по размерам уставный капитал без отвлечения денежных средств и обеспечить доступ к банковским кредитам и инвестициям (интеллектуальную собственность можно использовать наравне с другим имуществом предприятия в качестве объекта залога при получении кредитов);

- амортизировать интеллектуальную собственность в уставном капитале и заместить ее реальными денежными средствами (капитализировать интеллектуальную собственность). При этом амортизационные отчисления на законных основаниях остаются в распоряжении предприятия, включаются в себестоимость продукции и не облагаются налогом на прибыль;

- автором и предприятиям - владельцам интеллектуальной собственности участвовать в качестве учредителей (собственников) при организации дочерних и самостоятельных фирм без отвлечения денежных средств.

Использование интеллектуальной собственности в хозяйственной деятельности позволит:

- документально подтвердить права собственности и поставить ее объекты на баланс в качестве имущества предприятия. Это дает возможность производить амортизацию интеллектуальной собственности и образовывать соответствующие фонды амортизационных отчислений за счет себестоимости продукции;

- получить дополнительные доходы за передачу прав на использование объектов интеллектуальной собственности, а также обеспечить обоснованное регулирование расценок на продукцию инновационной деятельности предприятия в зависимости от объема передаваемых прав на ее использование.

Кроме этого, документальное подтверждение прав собственности и прав на использование интеллектуальной собственности, а также получение официальных охранных документов позволяет обеспечить реальный контроль за рынком и дает возможность законного преследования недобросовестных конкурентов и "пиратов" (нарушителей исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности).

Оценка восстановительной стоимости основных фондов (переоценка)
Если вы решите проводить переоценку сейчас, ее результаты будут отражаться только в бухгалтерском учете. Стоимость основных средств, по которой они отражены в налоговом учете, останется неизменной.

Прежде всего вкратце расскажем, что такое переоценка и зачем она нужна. Раз в год вы можете увеличить или уменьшить стоимость основных средств. Это нужно для того, чтобы они были отражены в балансе по рыночной цене. Вы можете переоценить либо все основные средства, либо только "однородные группы основных средств" (например, вычислительную технику, станки и т. д.).

Переоценку проводят на начало каждого года. Если вы один раз переоценили то или иное основное средство, то затем вам придется менять его стоимость ежегодно. Останавливаться на том, как переоценку надо отразить в учете, мы не будем. Об этом вы можете узнать из бератора "Корреспонденция счетов" (страница VII/83/02).

При принятии решения о переоценке необходимо знать, что:

Во-первых, переоценка не влияет на облагаемую прибыль фирмы. То есть сумма дооценки (увеличение стоимости основных средств) не увеличивает облагаемую прибыль, а сумма уценки (уменьшение стоимости основных средств) не уменьшает ее.

Во-вторых, переоценка не меняет стоимость основного средства в налоговом учете. Увеличилась стоимость основного средства или уменьшилась, вы должны начислять амортизацию в том же порядке и в тех же суммах, которые у вас были до переоценки.

У такого порядка переоценки есть свои плюсы и минусы. Проводить переоценку выгодно, если стоимость основного средства уменьшится. Это поможет вам сэкономить на налоге на имущество. Дело в том, что этот налог начисляют исходя из той стоимости основного средства, по которой оно числится в бухгалтерском учете. Поэтому, если его стоимость уменьшится, то и налог вам придется платить в меньшей сумме. Причем амортизацию вы должны начислять исходя из старой цены основного средства.

Если стоимость основного средства увеличится, переоценку лучше не проводить.

Безусловно, такой порядок налогового учета (вернее, "неучета") переоценки усложнит работу бухгалтера. В бухгалтерском учете у вас будет одна стоимость основного средства, в налоговом - другая. В бухгалтерском учете вы будете начислять амортизацию в одних суммах, в налоговом - в других. Чтобы упростить работу, вам нужно лишь одно - переоценку основных средств не проводить. На это вы имеете полное право.

Подведем итог всему вышесказанному:

после 2002 года переоценка не влияет на стоимость основных средств, по которой они отражены в налоговом учете;
переоценку выгодно проводить только при условии, что стоимость основных средств уменьшится (это поможет сэкономить на налоге на имущество).