КОНСАЛТИНГ

• наши рекомендации
• строительный аудит
• обследование зданий
• технический надзор
• покупка недвижимости
• выполненные работы
• стоимость услуг

ПРОЕКТИРОВАНИЕ

• работы по проектированию
• проектирование коттеджных поселков
• проектирование жилых домов
• конструктивные решения

ИНВЕСТИЦИИ

• Помощь в получении кредита
• Бизнес-планированиие
• Предпроектные предложения
• Инвестиционный меморандум
• Инвестиционный потенциал
• Упущенная выгода в проекте
• Разработка концепций
• Наши проекты

ОЦЕНКА

• Экспресс-оценка
• Цели оценки
• Услуги по оценке
• Ипотека
• Незавершенное строительство
• Оценка ущерба
• Раздел имущества
• Наши работы по оценке
• Прайс-лист

УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА В ПРОЕКТЕ

Упущенная выгода – понятие, применяемое при простоях производства, может быть применено и в строительных проектах в недвижимости. Самое простое определение упущенной выгоды – это неполучение (недополучение) дохода ввиду различных отклонений от проекта. Строительный проект – это также инвестиционный проект и поэтому инвестор ожидает определенный доход на вложенные инвестиции.
В этом разделе речь пойдет не об экономических, финансовых и политических рисках, не об ошибках в маркетинге. Здесь мы остановимся на строительно-технических отклонениях от проекта.
Выполняя строительный аудит различных объектов, мы подчас сталкиваемся с отклонениями строителей от проекта, которые впоследствии ведут к недополучению дохода от объекта и как следствие снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Приведем пример. В некотором офисном здании класса А строители установили лифты более низкого качества, чем было предусмотрено проектом. Они не превысили смету, даже наоборот получился недорасход выделенных средств. При этом у них были свои оправдания. В результате инвестор (собственник) строящегося объекта лишился нескольких статусных арендаторов, а другие потребовали снизить арендную плату. Это и есть упущенная выгода проекта. Что же делать?
Здесь мы можем предложить инвестору (собственнику) расчет этой упущенной выгоды, как недополучение денежного потока, приходящегося на элемент или оборудование, имеющее функциональный износ. Этот недополученный доход капитализируется затем в стоимость. Эта стоимость и есть сумма, на которую объект недвижимости "упал" в цене. Эта сумма потери в стоимости объекта и есть упущенная выгода в проекте.
Как видно, понятие упущенной выгоды здесь тесно связано с функциональным износом. Ниже мы приведем определение функционального износа.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения (элемента, оборудования) обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением (элементом, оборудованием), созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Для того, чтобы сказать имеет ли объект (элемент) функциональный износ необходимо правильно спозиционировать объект. Ведь от того, к какому классу относится офисное, торговое или складское здание, зависит какое оборудование, какие системы в нем должны быть. И при отсутствии, скажем, современных систем кондиционирования и вентиляции вряд ли современный офис класса В может таковым считаться. Повторимся, "экономия" строителей порой дорого обходится инвестору, снижая потребительские свойства объекта.
Здесь также необходимо ввести такое понятие как "сверхулучшения", т.е. когда затраты на элемент здания больше чем повышение стоимости здания, приходящейся на этот элемент. Сверхулучшениями может, например, считаться использование необоснованно дорогих материалов в отделке.