КОНСАЛТИНГ

• наши рекомендации
• строительный аудит
• обследование зданий
• технический надзор
• покупка недвижимости
• выполненные работы
• стоимость услуг

ПРОЕКТИРОВАНИЕ

• работы по проектированию
• проектирование коттеджных поселков
• проектирование жилых домов
• конструктивные решения

ИНВЕСТИЦИИ

• Помощь в получении кредита
• Бизнес-планированиие
• Предпроектные предложения
• Инвестиционный меморандум
• Инвестиционный потенциал
• Упущенная выгода в проекте
• Разработка концепций
• Наши проекты

ОЦЕНКА

• Экспресс-оценка
• Цели оценки
• Услуги по оценке
• Ипотека
• Незавершенное строительство
• Оценка ущерба
• Раздел имущества
• Наши работы по оценке
• Прайс-лист

Предлагаем услуги по оценке объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования.

Оценки доходной недвижимости для целей залогового кредитования имеет целый ряд особенностей, на которые и заемщик, и кредитор должны обращать особое внимание в период кризиса.

Ипотечное залоговое кредитование известно еще со времен древнего Рима. Его идея проста – предмет залога не передается кредитору до возврата кредита (в отличие от вещи, закладываемой в ломбарде), а остается во владении заемщика. В случае невозврата заемных средств объект недвижимости выставляется на торги и кредитор возвращает остаток долга из суммы, полученной при продаже залога. Созданная в 1807 году европейская система регистрации недвижимости сделала ипотечное кредитование массовым явлением. До введения этой системы никакой кредитор не мог быть уверен, что недвижимость не заложена еще где-то и что он первый кредитор. Надежная публичная система регистрации прав на недвижимость включает обязательную регистрацию ипотеки с указанием кредитора и позволяет организовать старшие и «младшие» ипотечные кредиты.

Помимо важной роли ипотечного кредитования для развития экономики ипотечный кредит часто используется и как средство повышения доходности собственных средств инвестора. Так, если ожидаемая норма прибыли по проекту, скажем, 18%, а кредит доступен под 12% годовых, то получение ипотечного кредита, равного половине стоимости объекта, сроком на 6 лет, может повысить доходность собственных средств заемщика до 22–28% годовых в зависимости от схемы платежей по кредиту.

Стандарты оценки и виды оцениваемой стоимости
Чтобы заемщик и кредитор могли договориться о величине кредита, его сроке, условиях возврата и ставке процента, им необходимо знать рыночную стоимость и ожидаемую доходность объекта недвижимости, который будет залогом. Таким образом, оценка рыночной стоимости и ожидаемой доходности – основная база в переговорах заемщика и кредитора. Отсюда повышенные требования к отчету об оценке, и прежде всего со стороны банка-кредитора. Общие требования Международных стандартов оценки по данному вопросу изложены в Руководстве МПО 2 «Оценка для целей кредитования». Некоторые кредиторы выдвигают особые требования к качеству оценки и квалификации оценщика. Например, Ассоциация российских банков (АРБ) издала свои рекомендации по выбору оценщиков и оценке залогов (см. http://www.arb.ru/site/docs).

Базовым видом стоимости при оценке залогов обычно является их рыночная стоимость. Кроме значения текущей рыночной стоимости кредитора обычно интересует прогноз ее изменения на период кредитования. По этой причине АРБ, например, рекомендует включать в отчет оценщика анализ чувствительности рыночной стоимости к изменению основных расчетных параметров (ставок аренды, коэффициентов недозагрузки, эксплуатационных затрат, ставок дисконта и т. д.). Международные стандарты оценки рекомендуют оценщикам соединять анализ чувствительности с анализом рисков, характерных для данного рынка и данного типа объектов доходной недвижимости.

Нередко от оценщика требуют кроме рыночной оценить и другие стоимости. Например, ликвидационную стоимость или стоимость действующего предприятия, если оценивается операционная недвижимость, неотделимая от бизнеса (например, отель). Для этого последнего случая оценки операционной недвижимости Международные стандарты рекомендуют отразить в отчете также чувствительность стоимости объекта к условиям его продажи: либо как действующего бизнеса, либо как объекта недвижимости, покинутого оператором, персоналом и лишенного необходимых для эксплуатации сертификатов. Гораздо реже для оценки может использоваться и инвестстоимость (например, для нестандартных объектов в стадии строительства). Специально для оценки залогов Международные стандарты оценки ввели понятие «стоимость для ипотечного кредитования» (mortgage lending value, MLV). Это сбалансированная оценка залога, выполненная с учетом всех рисков кредитора, связанных с данным объектом и перспективами реализации залога на данном рынке в случае невозврата кредита. Эта специальная стоимость не является рыночной. Она должна отражать все кредитные риски объекта на перспективу и, в отличие от текущей рыночной стоимости, рассчитывается на основе долгосрочных устойчивых тенденций рынка. Стандартов оценки этой стоимости нет, по­этому ее нельзя задать оценщику в качестве вида оцениваемой стоимости. Но именно эту стоимость хотели бы знать и кредитор, и заемщик.

Процесс оценки и конфиденциальность
Процесс оценки залога – это часть переговоров заемщика и кредитора. Надежный, хорошо расположенный, дорогой объект, устойчиво генерирующий финансовый поток, – весьма привлекательный объект для кредитора, надежное капиталовложение. Поскольку оценка, как правило, заказывается потенциальным заемщиком, а результаты оценки являются базой для принятия решений кредитором, то весьма часто договор на оценку делается трехсторонним. Хотя работу по оценке оплачивает потенциальный заемщик, в договоре оговаривается участие и кредитора – как правило, на стадии приемки предварительного отчета. Это усложняет работу оценщика, но, по крайней мере в российских условиях, частично защищает оценщика от давления заказчиков (см. CRE, №?13?(119), 2009). А вот, к примеру, американские оценщики жаловались в предкризисные годы на усилившееся давление ипотечных брокеров, которые чаще, чем заказчики, были заинтересованы в завышении стоимости залогов. Таким образом, даже участие двух сторон в приемке отчета не избавляет оценщика от необходимости быть независимым и объективным.

Еще одна особенность договоров на оценку залогов – повышенные требования конфиденциальности. На стадии оценки и заемщик, и кредитор еще не пришли к соглашению о взаимоприемлемых условиях кредита. Сам факт переговоров сторон и обсуждаемые условия кредита являются весьма важной информацией для конкурентов заказчика, и кредитора, и для рынка в целом. Поэтому конфиденциальность так важна для всех трех сторон, а для оценщика она является безусловным требованием профессиональной этики.

Анализ доходности кредитора и заемщика
Заемщик и кредитор достигнут своих целей только при правильно рассчитанных условиях кредита. Предметом анализа обеих сторон при организации кредита являются: отношение заемных средств к рыночной стоимости объекта (коэффициент LTV), ставка процента, тип кредита, срок погашения, периодичность платежей. Показатель надежности заемщика – коэффициент обслуживания долга DSCR (отношение чистого дохода до выплаты процентов и налога на прибыль к величине обслуживания долга), рассчитываемый обычно на основе среднегодовых показателей.

Значения коэффициента LTV для разных типов доходной недвижимости – важные индикаторы рынков недвижимости и финансов. В устойчивый период LTV может составлять 70–80%, а в период кризисов опускаться до 60%, даже 50%. Коэффициент DSCR также связан с рыночными условиями. Если при устойчивой экономике приемлемое начальное значение DSCR может составлять 1.2–1.3, то в неустойчивый кризисный период даже начальное значение DSCR в 2.0–2.5 кредитор может посчитать недостаточной гарантией возврата кредита. Действительно, снижение рыночной стоимости объекта в кризисный период может опасно повысить показатель LTV до 100% и выше, и кредитор может потребовать изменения схемы платежей или даже досрочного погашения.

Поскольку финансовые показатели объекта коммерческой недвижимости – наиболее критичные факторы залогового обеспечения, клиенты часто требуют от оценщика выполнить расчеты по нескольким возможным сценариям организации кредита, с прогнозами финансовых потоков и для кредитора, и для заемщика.