КОНСАЛТИНГ
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
ИНВЕСТИЦИИ
ОЦЕНКА
счетчик посещений |
|
РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИЙ РАЗВИТИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ, ТЕРРИТОРИЙ
Концепция – создание эффективного бизнеса, где выбранная идея развития подтверждена маркетинговыми, экономическими, экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного, а также физически осуществимого использования территории имущественного комплекса.
В настоящее время в Москве и других крупных городах очень актуальна проблема развития территорий имущественных комплексов внутри городской черты. Речь идет о производственно-промышленных предприятиях советского периода, обосновавшихся порой в самых неподходящих местах с точки зрения реалий сегодняшнего дня. Эти реалии заставляют искать новые площадки для жилищного, офисного строительства, торгово-развлекательных комплексов. Иное применение "старых" территорий и объектов – объективная необходимость для мегаполисов. При этом собственникам этих имущественных комплексов крайне важно "угадать" с перепрофилированием своих территорий. Впрочем, слово "угадать" здесь не совсем уместно.
Правильно разработанная концепция развития объекта недвижимости играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. При вложении средств в проекты развития недвижимости, инвесторы всегда рассчитывают, что отдача от объекта в будущем превысит средства, затраченные на него. Объект может быть продан в конце периода строительства (например, жилая застройка) или приносить устойчивый доход от сдачи в аренду – в любом случае этот доход должен перекрыть затраты его строительство, реконструкцию, развитие территории. Но на практике все бывает иначе, и причина таких неудач зачастую кроется в отсутствии грамотной концепции.
Разработку концепции следует начитать с ответа на вопрос, какой объект можно разместить на данном участке. И для этого необходимо провести целый ряд исследований. Эти исследования называют анализом наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка.
АННЭИ проводится по критериям соответствия законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
На первом этапе составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень вариантов использования, которые "в принципе" могут быть реализованы на базе рассматриваемого земельного участка;
На втором этапе из составленного перечня исключаются те принципиально возможные варианты, реализация которых может встреть непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;
На третьем этапе АННЭИ определяются возможности физической осуществимости вариантов, остающихся в перечне после процедур этапа 2. На этом этапе из перечня исключаются варианты, осуществление которых невозможно из-за характеристик земельного участка;
На четвертом этапе законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты подвергаются проверке на предмет экономической целесообразности. Из оставшихся вариантов выбирается вариант использования, обеспечивающий собственнику максимальную доходность и максимальную стоимость объекта оценки.
На базе этих профессиональных исследований разрабатывается концепция будущего коммерческого предприятия, где сформулирована основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.
Экономическая концепция необходима для наиболее эффективного использования объекта, является своего рода штурманской картой для инвесторов и собственников при принятии решений о дальнейшем развитии имущественного комплекса.
|
